土地供应狼多肉少 “旧改”成一线城市抢地主战场
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土地供应狼多肉少 “旧改”成一线城市抢地主战场

中国房地产报 2016-03-09 14:19

对于房企而言,大规模的城市更新带来了重重机遇,包括旧城改造、危改、房屋修缮、旧工业区改造、棚户区改造等都在城市更新的范畴之内,城市更新需求日渐强烈。未来几年,旧城改造将成为房企们争夺的下一个战场。



土地供应狼多肉少  “旧改”成一线城市抢地主战场

  • 中房报记者 鞠晓波 北京报道

当一线城市的房地产市场进入存量房产时代,一线城市的土地市场也迎来了存量土地唱主角的全新时期。

一线城市土地资源日益稀缺,频频拍出高价地。北京六环外的楼面地价已拍出“4万+”,却仍然炙手可热。对于房企而言,大规模的城市更新带来了重重机遇,包括旧城改造、危改、房屋修缮、旧工业区改造、棚户区改造等都在城市更新的范畴之内,城市更新需求日渐强烈。

城市更新,正在成为四大一线城市房地产市场的热频词。未来几年,旧城改造将成为房企们争夺的下一个战场。

一线城市集体发力旧城改造

受制于一线城市土地供应萎缩与地价的日益攀升,北京、上海、广州、深圳等四大一线城市在2016年开始集体发力,在城市更新、旧城改造上大展身手。

2月18日,深圳市规土委在官网上公布 《2016年深圳市城市更新单元计划第一批计划》,共批准了20个城市更新项目,涉及“旧改”面积达72公顷。而这其中,除卓越、深业、花样年等深圳本土企业外,也有恒大等主流开发企业。

上海市政府在2015年底表示,上海会重点在中心城区推开“拆除重建”的旧城改造计划,“十三五”期间,上海要实施5000万平方米的各类旧住房修缮改造。

此外,2020年以后,上海市将实现规划建设用地总规模 “零增长”。现在到2020年,建设用地总规模控制在土地利用总体规划确定的3226平方公里内。

广州市继今年1月城市更新局正式颁布实施纲领性政府规章《广州市城市更新办法》及三个配套办法以来,近日,市城市更新局官网一连挂出6个有关城市更新实际操作层面的指引。

北京2016年棚户区改造和环境整治任务已经于近日获得批复,今年全市将至少为3.5万户棚户区家庭解决居住困难问题,改善居住条件。目前,这3.5万户居住在棚户区的家庭分布在139个项目中,其中有99个项目为“新增棚户区”。

各大一线城市今年集体进入城市更新与“旧改”进程中,与去年颁布的一个政策不无相关。

2015年6月,国土资源部在国新办新闻发布会上表示,北京、上海、广州等在内的14个城市的开发边界划定在2015年完成,开发边界将作为城市发展的刚性约定,不得超越界限盲目扩张。

“之所以要划定开发边界,关键就是要限制城市发展规模,避免无序扩张,特别是一线城市不可能再无限制地扩展下去。2015年以前,城市一直是向外扩张,出现很多新城。2015年划定增长边界后,开始向内挖潜。去年我们做北京第二机场规划策划时,就已经明确该规划的增长边界,并不是把整个大兴区蔓延到这个地方。”华高莱斯策划总监陈迎对中国房地产报记者表示,以前棚户区改造涉及少,因为棚户区改造成本高,而向外扩张新区成本较低,划定边界后,进入了精明增长阶段。从长远来看,棚户区作为已有存量空间再利用必然成为主角。

中投顾问研究总监郭凡礼对中国房地产报记者表示,棚户区改造具有改善民生、改变城市面貌和助力经济增长的价值,将成未来5年政府经济工作的重点,为经济发展发力。单从产业角度来看,目前房地产产业步入成熟期、增长乏力且存在房价过高、空置率高以及去库存压力大等问题,棚户区改造需求旺盛,市场空间较大,将成为未来5年房地产行业新的利润增长点。

土地供应狼多肉少  “旧改”成一线城市抢地主战场

“旧改”让房企又爱又恨

关于“旧改”,对于大部分房企来说,又爱又恨。很多项目并非光靠意愿、胆识、资源就能拿得到。也并非所有民营企业都不能参与。

首开集团董事长潘利群曾表示,棚户区改造投资巨大、收益周期长的特点和首开的国企性质相契合。目前,全国房地产存量已经达到400亿平方米,其中接近100亿平方米需要进行升级和维护改造。与此同时,还有将近1亿人居住在棚户区,需要进行住宅环境的全面改善和更新。“这是首开的责任,也是首开所能抢到的机遇。”

郭凡礼表示,“旧改”开发周期较长,前期投入巨大,对房企的资金实力与资金流量要求很高,且“旧改”过程中不确定性较大、风险较高,需要房企拥有很好的抗风险能力,所以实力强大的大型房企在“旧改”中占据优势较大,尤其是国企央企,相比民企能够更好地与“旧改”主要参与者政府进行沟通,从而提高效率。

对此,陈迎表示,旧城改造中涉及的类型多种多样,比如旧工业区改造、棚户区改造、旧楼宇更新。棚户区是成片开发,土地持有方面临大投入慢产出,一定是央企和国企优势较大,资本实力强,融资能力强,政府也会主动要求这些企业来做。

“还有一种是集中在城市中心区,有很高的文物保护价值的,也是由这些国企和央企来做。不过,低端办公楼,经过包租后改建,变成新的办公空间或创业孵化器这种增值产品,对于民营房企来说也是有很大空间的。”

此外,一些商业项目的改造也成为一些机构的主力发展方向。“很多设施陈旧、经营不善的大超市、大卖场,逐渐退出市场,也给我们提供了包租的机会。望京新荟城这个项目,原来是卜蜂莲花大型超市,因为经营不善退出了,由同昌盛业接手。上海新荟城项目改造前是韩国零售企业易买得。”新荟城系列项目的改造方同昌盛业的董事总经理唐耀在接受中国房地产报记者采访时也表示,把这些传统店改造成区域性购物中心也有机会去解决该区域的提档换代需求,事实上也是城市更新带来的机遇。

陈迎表示,棚户区改造拼的是资源,而旧楼改造拼的是创意。“大片开发的棚户区改造项目,融资成本不是一些小企业能承受的。单体旧楼改造是对旧物业价值的挖潜,是旧城改造里面一个非常好的苗头。而这种模式考验的是产品创新能力,赋予更多的价值、成本控制能力、资本创新能力,包括融资模式和金融产品的创新能力。城市中心各方面的成本相对较高,成本控制不能遵循新城开发的逻辑。”

在郭凡礼看来,对房企来说,开发周期越短越能保障利益,但“旧改”涉及规划、签约、搬迁、建设等环节,较为复杂,开发周期长,尤其是拆迁环节涉及各方面利益,处理起来难度较大,房企可以适当让利来加快项目推进速度。“开发周期长意味着高风险,房企可以把部分资金运用到房地产上下游产业或非房地产领域,将资产合理组合来降低整体风险。”

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