营改增对房地产行业影响有几成?
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营改增对房地产行业影响有几成?

金羊毛工作坊 2016-03-09 08:12

文章:【海通地产】税是减了?还是加了?营转增KPMG嘉宾观点

来源:海通地产

作者:涂力磊

海通地产营业税转增值税影响观点:

中性偏正面,后期看细则中土增税和土地成本能否抵扣?

1)推动购房抵税,有利于全行业去库存。因为购置不动产可以抵扣增值税,有利于催进全社会购房避税,加大行业去库存;

2)将会加大整个房地产产业链整合力度。会造成开发商现金流错配,前期税务支出可能会增大,但多项目放在一个项目公司可有效解决;有利于中大型开发商,对单项目型无竞争力开发商造成一定影响,有利行业集中度增加;此外,考虑成本端开发商必须有税票才能抵扣成本,在采购过程中无法开局税票的原材料供应商将出现明显劣势,或加速建材、钢铁等行业整合。

3)对住宅类企业偏利好,对已开发完的自持物业企业存在部分冲击(缺乏抵扣项目);

4)后期需要继续关注土地购置费用是否会成为抵扣项目(预计政策出后的土地可以,之前的土地难追溯);

5)加大已建成物业资产证券化,可以部分减少营改增冲击,对推进房地产基金业务存在利好;

6)细则暂时未出台,目前普遍预期税率将定在11%,比此前预期的17%要低。

(内容较长、且专业性强,后面问答环节更精彩)

KPMG嘉宾报告

这次营改增的扩围意味着彻底完成十二五计划中增值税取代营业税目标。从五月一日起,营业税将退出整个税制的舞台。从几个方面去介绍营改增对房地产业的几个影响。

营业税与增值税的区别

营业税是对整个收入全额征税,此前房地产业适用的营业税税率是5%。

增值税的计税法则为,应缴税额=销项税额(收入*适用税率)-进项税额(成本支出中对应的进项税)。因为在中国的税制中有多档增值税的税率,所以在成本支出中不同项对应的税率不同,进项税也不一样。

未来可能的房地产业增值税政策

李克强总理的政府报告中没有对房地产业增值税政策的详细阐述。目前的房地产营业税,也是前期我们和财政部、税总了解到的部分情况,在此和大家分享。

我们了解到,包括住宅出售,商业地产出售和租赁的税率可能是11%。这里税率有一个显著的上升,从5%上升到11%。但是,增值税用的是一般计税方法,收入*11%之后,成本中有一些进项税是可以进行抵扣的。所以最终的税负,不一定比营业税下的5%计算出来的高。

公众住宅转售、出租的政策方面,财政部税总没有一个特别的分析,我们理解可能会采用简易征收方法。现行增值税法下简易征收税率是3%。所以可能未来公众转售或者出租的行为,直接拿我们的收入*3%。

新增不动产纳入抵扣范围这个政策,虽说是房地产业的一个政策,但是利好在全行业。全行业,无论是制造业、金融业、服务业,只要有新购入的不动产,都可以作为进项去抵扣。我们的成本支出*对应的税率,全部可以从销项税中减掉。

房地产业是否会有过渡政策?比如说房地产的开发商在营改增之前项目已经开工,相应使用的材料都没有办法再去进行抵扣,很多开发商在政府制定营改增政策是希望政府给予一个过渡政策。过渡政策可能是简易计税方法,税率可能是3%也可能是5%。一旦涉及到简易计税方法,与原来营业税的计算方法是一样的,收入总额*相应税率。

营改增之后,对整个房地产链条的影响

从拿地到最后自持出租,或者出售的链条,我们对各个环节增值税影响做个简单分析。增值税对整个房地产行业税负、利润产生均可产生不同影响,结构与项目业态、项目所处阶段不同有关。

拿地阶段

土地成本部分政策目前还不明确,我们之前了解到,有可能土地成本是可以抵扣的。那我们在二级市场上去拿地的时候,可以让卖方开增值税发票。土地成本对应的进项税可以抵扣。那从一级市场出让的土地,即从政府手中拿的土地是否可以抵扣呢?如果这部分有抵扣的可能性,那开发商可以用一种叫做视同进项抵扣的办法。假设土地出让价格100w,其实政府不会开增值税发票,那么开发商要自己去拿100w乘以税率作为进项税,从销项税中减掉。

融资成本

这次营改增扩围包括金融和保险业,贷款利息也在营改增范围内。但是,有可能政策中贷款利息对应的这部分进项税暂不可以抵扣。比如说房地产开发商发生了融资成本,虽然贷款利息也是增值税的应税行为,但是可能是暂不抵扣,融资成本没有对应进项税。

设计环节

设计服务对应的成本是有相应的进项税。

开发过程中建筑材料采购

都可以有相应有进项税。

收入产生环节

出售住宅、商业地产,适用增值税税率11%。

非常有意思的一个点,我们的住宅和商业地产的出售,会先产生销项税,再会有大规模进项税。因为我们先有预售行为,先有销项税,再有建筑、材料采购的成本,才有相应的进项税。相当于先交了这部分销项税,进项税之后产生,但又没有对应的销项税可以抵扣,进销项明显不匹配。这会对住宅和商业地产出售产生一定影响。

如果地产项目自持去出租的话,先会产生大量的进项税,之前的进项税会占用资金很长一段时间,只有后期自持阶段才会有收入,收入是之后才产生的,要到后期才能利用到这个销项税,造成进销项倒挂。这和房地产项目周期比较长息息相关。

对于自持的项目,已经处在运营过程中或在出租过程的商业地产项目,在这个期间,税负成本是明显增加的。销项部分税率为11%,土地成本、建安成本都是营改增之前发生的。对于11%的销项税能去抵扣的,就是运营、维护的支出,这部分费用非常小。所以增值税对于成熟的商业地产项目来说,不采取有效措施的话税负水平可能是要高于营业税下5%的税负水平的。

总之,真正去看营业税对房地产行业的影响,根据不同业态、不同项目所处阶段,会有不同税负和利润的情况。通常情况下,企业会去做财务模型分析,意义在于了解到营改增之后的税负利润变化,在变化前提下,再去是否改变考虑定价、成本等。只有更多取得成本端增值税发票,才能取到较低税负水平。

投资者提问

1、关于预售、出租这个营改增之后对房地产企业现金流什么样的影响?听下来感觉从时间错配角度,净支出更多些。

A:分出售、出租两个业态下增值税对现金流的影响。销项税(=收入*相应税率),预售的方式下先交销项税,这个环节还没有大规模的成本发生,还没有进项税,所以开发商有留底进项。但是中国没有留底进项税退税的政策,有可能要留到企业清算的一天,才能从政府那边拿回来。

如果有些房地产项目是多个项目在一个项目公司下去做,可能不同项目预售时间点不一样,相应建筑成本发生的一些时间不一样,那么B项目可以用到A项目相应的进项税,这是一种解决办法。

自持项目去出租,会产生进项税对资金的占用问题。在这种业态下,整个地产项目开发已经完成,成本支出已经全部发生,但在发生成本支出的环节,没有相应销项税的。因为进项税给了货物或服务提供方,比如说我第一天我给了货物或服务的提供方,但是第二天可以从政府那边拿回来,用我的销项税-进项税,可以去减少我交的销项税。如果处于出租的业态情况下,整个开发期间,我都没有办法把成本支出的进项税从政府那边拿回来,对资金成本产生占用。

听下来营改增对房地产企业现金流还是一个净支出的概念?

可以这样去理解,尤其在出租业态下,净支出的概念。

在出售的业态下,可以多个项目叠加,但是单个项目去看,还是净支出概念?

对的。

多个项目的话,做账的时候还是一个项目对应一个项目去做,还是两个帐混在一起了?

在增值税下是以纳税人为单位去做增值税做核算的,不是按项目做的。同一个项目公司下,多个项目可以合在一起去增值税计税。

2、关于房地产的进项税对于制造业、其他企业来说,以前购买不动产的时候,不采取营改增的抵扣吗?

Q:在营改增之前,在房地产业纳入营改增之前,整个不动产支出对于制造业、对于传统行业,以及在5月1日前做完营改增的行业都是不可以进行抵扣的。所以这个政策虽说是房地产业的一个政策,但其实有利于整个行业,有利于去库存。

3、新增不动产纳入抵扣会不会促进非房地产行业加大不动产的购入力度?

Q:从商业上允许的话,是减少增值税税负的一种方法。

关于新增不动产纳入抵扣范围,考虑不动产相应成本很高,我们预计可能不会让企业一次性去抵扣。比较国际通用的做法是会让企业用--资本金货物计划去分期抵扣。和国税总局沟通下来,此前的预期是0-20年都有可能。企业可以后期可以根据需要控制。

4、关于税的现金支出是怎么流程,是当期确认当期支出吗,还是有延后?怎么确认?

Q:跟营业税不太一样,去看增值税的支出,还是从销项、进项两方面去看。销项的确认时间基本和营业税一样,要跟客户或者租户去收相应款项,即时确认时间和收相应款项的时候。进项税不是按发生时间,而是看什么时候从供应商处取得成本的增值税专用发票。只有专用发票认证之后,才能产生进项税。当期销项税-可能拿到进项税,按这样一个净额去缴纳。

5、房地产企业融资成本为什么不能抵扣?

Q:我们了解到融资成本可能不能抵扣,还不确定。如果整个融资成本能抵扣,又是一个利好全行业的政策,对全行业减税,但是对会影响财政收入产生负影响。因为会影响到财政收支,所以如果能抵扣可能是在一个期间内去抵扣。

6、以前的土地增值税怎么处理?

Q:并不是说增值税的出台会取代掉土地增值税。

会不会有一个相互抵扣的政策,增值税会不会纳入土地增值税的一个抵扣范围?或者反过来呢?

增值税可抵扣范围都是一些产业链条上成本支出的、有交易对手方的项目。土地增值税是我们交给政府的一个税费支出的话,很难去抵扣。我们觉得是有可能增值税是否纳入土地增值税的抵扣项目。因为之前营业税是土增税的一个抵扣项目。

7、关于销项税,是预售确认,还是收到收入的时候去确认?

Q:增值税纳税义务发生时间,是企业收到住户款项,或者合同约定可以收取款项时,就是销项税的发生时间。所以取得预售环节,就去确认相应的销项税。

8、住宅可能还会采用简易征收方法,那商业地产住宅按照企业报备为标准还是说以下家买家是不是增值税纳税人去判定?

Q:开发商首次出售住宅,计税方法还是一般计算方法。只有公众去公开市场去转售、出租才是简易征收办法。

9、比如我有一个项目100%,已预售,产生了大量销项税;我有另一个项目50%,在开发阶段,大量进项税?这种情况下,完全可以互相抵扣吗?

Q:我理解这两个项目肯定不是再同一个项目公司下,这肯定是两个独立的项目公司持有的独立项目,这是独立纳税人,是不可以混合在一起。同一个纳税主体下有不同项目去抵扣,可以互相利用。

10、营改增对全国财政收入整体减税的规模有否测算?

Q:整个营改增不能单从房地产业去看对财政收入有个什么影响,从服务业、交通运输业去看,主要减税减在了传统增值税行业,本来不能抵扣的成本都能进项抵扣,我印象中是千亿级别的。不同业态、不同项目阶段,税负变化不一样。毕竟5%到11%的税率,土地出让阶段土地成本是否能从进项去抵扣不确定,整个房地产行业减税中性偏多,但需要做对应的税收处理。

11、预售就产生销项税,但是之后很多投入支出是在销售后期产生的,在当期无法去抵扣的。第二年产生的进项税是否能在第二年去抵扣第二年的销项税,还是一直都抵扣不了?

Q:住宅预售情况下,我在预售环节取得大量收入,把销项税交了,建安在后期产生,相应产生了留底进项,进项税一直留底下去,一直到有相应销项税,才能去抵消。国际上留底进项有退税机制的,目前中国没有机制。如果留底进项在账上用不到,那可能要到清算时才能用到。

12、在之前的营改增执行行业中,税收感觉是增大了,还是不明显,还是有税负增加的感觉?

Q:举例,服务业原来营业税5%,调整完了是6%,相应支出可以抵扣。其实际税负水平略低于原来5%的税负的。电信行业税率调整成了11和6%,可是价格是工信部去定价的,电信对于价格调整没有权利,在利润水平上略有下降,税负水平略有上升。交通运输是11%的税率,比之前的营业税略有上升。

整个营改增施利在全行业,减税效果,是来自于对传统行业一个有力影响。

13、对于房地产行业来说,上游做建筑、装修、设计的,有些公司比较小,有些人工成本都是现金支付,很难开到增值税发票,这种情况要怎么处理?对行业什么影响?

Q:增值税和营业税的不同,是要去看整个产业链。建筑的税率为11%。相应支出这一块,有一些人工、沙石、材料,可能很难取得增值税专用发票,没有进项税抵扣。我们帮过建筑行业做营改增测算,整个建筑行业都在议论税负水平是上升的,建筑企业会想把这部分价格转嫁到房地产行业这一边的。另一方面,建筑行业未来可能会有过渡政策,营改增之前签的工程承包的建筑合同,可能可以用简易计税方法去把建筑合同走完,但是这部分对于房地产企业来说是不能抵扣的。

14、目前房地产流转税的税负水平?毕竟增值税是差额税率,可能要去考虑成本和收入的一个比,大概成本/收入的比重在什么水平,才能在5%改到11%之后,最终税负相等?

Q:房地产行业税负政策有几大块非常不确定,土地成本是否能抵扣,融资成本是否能抵扣,建筑商会不会采用过渡政策的方式,目前政策不确定,现在很难去说这个税负水平是否相当。

假该能抵扣的抵扣,如果度过过渡期的时候,大概是什么税负水平?很多其他行业在营改增的时候,是有过渡办法的。两个税制下差额部分,政府有过渡的税收减免?

增值税理论上是中央和地方的一个共享税,原来营业税是地方税,现在营改增的行业税收都是属于地方,地方有权去决定是否返还企业税收的。到底对企业税负到底有多大差异?每个企业不一样,多多少少因为业务不同,差异存在。

15、很多房地产企业,自己有建筑公司,自产自销,营改增之后是否会增加这类企业的税费?

Q:建筑公司是独立的纳税人,开发商是一个独立的纳税人,都是各自去算应缴增值税,很难去合在一起去计算应缴增值税。但是因为建筑行业、房地产业处于上下游,对于价格做一些安排,可以从某种程度上实现集团增值税税负水平的优化。

16.营改增出台之后,房地产开发企业合理避税方法怎么做?

最简单的办法是最大化自己的进项税。实操中,很多企业都没有做到进项税最大化,开发商在选择供应商的时候,很少去考虑一般纳税人和小规模纳税人的资格。其实一般纳税人才能开出增值税专用发票。小规模纳税人很多情况下不会给你开,他要去税务局代开,一方面会增加自己的税负成本,另一方面比较繁琐。从最大化进项税的角度,企业需要去优化采购连,包括供应商的选择,合同的签订,发票在企业内部流转等。

开发方面呢,有些企业开发流程比较长,方法上是否有优化手段?

从销项这边,没有什么特别优化的手段。只要产生收入,就一定会有对应销项税。

也就是说,营改增对企业开发行为不会造成明显变化?

对,但这是从税负角度去看。如果从企业利润去看,开发阶段,可以去调整一些价格。

17、很多出租型的公司,比如万达、金融街,原来的商业物业都已形成,在出租,假设不考虑租金上涨的因素,营改增之后利润水平大概会下降多少?

自持、出租的话,营改增之后本身是一个成熟的物业,且在出租的环境下,有些企业的税负水平在8%左右。

解决方案的话?

看看是否可以向地方政府要一些税收返还。另一个,看有没有过渡政策。

18、对于开发企业,做理想假设,土地不能抵扣,融资成本不能抵扣,只有一个项目,简单的公司增值税率11%实际税负会上升多少?

根据这个企业在前期的投入可抵扣项目不同,可能差异比较大。很难给出一个大概比率。

19、营改增执行,听说全部行业能节约1000亿的税,那金融行业能减多少?

是千亿级别。金融行业营改增可能得到减税的效果,以银行为例,原来营业税税率5%,但是对全部收入。增值税之后,对于中间业务收入利息收入都是6%,对应进项可以抵扣。目前观察税负水平下降的效果。

银行进项税指什么?

去做结算、IT设备是很大进项,另外房产租赁的支出,购置不动产支出都是比较大进项。

那利息支出是否可以抵扣?

存款利息支出肯定是没有抵扣。融资成本暂不抵扣。

20、房地产行业,土地能不能抵扣的阻力来自哪里,是地方政府吗?

土地最初出来的地方是政府,但是政府肯定不会去交进项税。所以出让这个环节,只能用视同进项抵扣的办法。如果是视同进项抵扣的话,相当于国家帮你减了税。

假设土地购置可以作为进项抵扣的话,可行方式是?

出让环节,视同进项抵扣的方式。没有增值税专用发票发票,但允许企业视同进项。

21、流转税最终承担者是最终消费者,那从个人购房者角度看,购房成本是否会上升?

增值税的一个理解虽然是逐环节征收,但是增值税的最终承担者是个人。从整个营改增之后,我们觉得,个人最需要的去看分不同产品、不同服务项目,不同增值税下有一个不同税率的机制,很难说最终上升还是下降的一个情况。我们知道服务业6%,商品货物17%,最终等都会转嫁到个人消费者身上。

如果房地产行业营改增稳定在11%的税率,和营业税5%相比,理论上消费者个人负担会增加?

对,增值税是最终消费者去承担的。营业税是总额去计算,营业税下企业在承担税负,但是企业通过价格转嫁到消费者身上。增值税的话直接税负转嫁到个人消费者身上。

22、如果土地可以抵税的话,是否有个新老划断,就是5月1日前出让的土地,按照简易增值税计税法则交税?

土地成本抵扣一定是在营改增之后新发生的,比如开发商在5月1日之后新购置的土地,才会产生的进项税。过渡政策对于开发商来说,具体以什么方式给予开发商,目前不确定。对于房地产开发环节来讲,有很多个点可以作为过渡政策起始点。

23、出租情况下,我是承租人的话,以前租金只是一个成本费用,是不能抵扣进项税的话。现在的话,如果业主开出来的是增值税发票,承租方现在拿来可以抵掉一些销项税。那对于业主来说很容易转嫁增值税,是不是可以这么理解?

考虑到价格的转嫁的话,对于写字楼、商业地产还会有些区别。各地情况不一样,如果写字楼对应租户是一般纳税人多的话,是可以取得进项抵扣,实现成本转嫁。如果租户是小规模纳税人,即便我们拿增值税发票给他,他也没法进行抵扣,对于他来说成本增加。

中高端出租物业会好一些,中低端出租物业会难以转嫁?

可以这么理解。

下文是KPMG关于营业税对房地产及建筑业主要财务影响官方解读(偏操作层面,上文问答环节资本市场更易理解),摘选自公司微信。

许多房地产开发商﹑业主﹑房地产基金及其投资者对于适用11%的增值税税率持有疑问,包括是否会加重税务负担、是否会推高项目造价以及是否需要在增值税实施前加速出售存量项目等。这些问题并没有简单统一的答案,而是需要对相关财务模型进行财务影响审阅及分析。我们列出了几个关键的影响因素:

1)现有合同的条款–如果合同已经签订且无法转嫁增值税,并且供应商在合同签订时以较低税率(3%或5%)的营业税作为定价标准,则供应商有可能需要自行承担11%的增值税税负。

2)交易对方是否为增值税一般纳税人–如果销售业务的购买方属于增值税一般纳税人,或租赁业务的承租方属于增值税一般纳税人,供应商向该购买方或承租方转嫁增值税将相对容易。总体而言,这意味着B2B模式下的房地产交易(如商场﹑写字楼﹑工厂﹑酒店和其他形式的商业房地产项目)相比B2C或C2C模式下的住宅交易而言,受政策变化不利影响的可能性更低。

3)土地占整个项目的价值比例–预计政府部门将不需要就出让土地使用权缴纳销项税,然而希望开发商购买土地使用权时,也许可就土地使用权的价格视同进项进行抵扣,就意味着当开发商出售已完成的项目时,其增值税应纳税额将由增值税销项税额与“视同”进项税额决定。此外,如果建筑劳务和材料占项目开发总价值越高,则可抵扣进项税额越高,因为材料的进项税税率为17%,而建筑成本会带来11%进项税。

4)销售模式–出售已完工房地产项目和出售房地产企业的股权,可能适用不同的增值税处理方法。

4)过渡政策或豁免政策所带来的影响–在具体实施细则中,预期将会出台过渡政策或豁免政策,以应对房地产开发商在营改增前已开工的项目中使用的材料不能抵扣进项税,而销售此类项目时却需要按照销售价格总额的11%缴纳增值税的情况。我们注意到有关方面一直在讨论是否允许开发商选择5%简易征收增值税,这一点有望在实施细则发布时明确。

5)企业运营结构–许多开发商通过特殊目的公司(SPV)运营各开发项目。如果汇总申报无法实现,意味着每一次开发新的项目时,都需要让每个特殊目的公司尽早登记为增值税一般纳税人,以确保可以尽早获得进项税抵扣资格。然而,直到各公司产生销项税时才能实现相关进项税额的经济效应。因为除了部分货物和服务出口外,中国并不存在进项税留抵退税机制(这与其他很多增值税国家不同)。因此,增值税对企业现金流会产生显著并长远的影响。此外,当以特殊目的公司架构运营时,一个项目产生的进项税将不能用于抵扣另一个项目产生的销项税。

金羊毛工作坊

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